"珠江新城最后一块‘补丁’即将消失！"6月18日下午，广州冼村复建区两栋房屋在机械轰鸣中倒下。这场持续15年的旧改拉锯战，在《广州市城中村改造条例》实施一周年之际迎来关键转折——继年初融资区清零后，复建区动迁完成率达99%，标志着广州CBD最后城中村改造进入收官倒计时。

冼村动迁"清零"背后的城市更新里程碑

冼村改造的突破性进展源于政企合作的制度创新。2024年5月，《广州市城中村改造条例》实施后，天河区政府首次运用"行政裁决+司法执行"组合拳：村集体依法收回未签约户土地使用权，区政府作出《行政处理决定》并经两审法院维持原判，最终实现依法拆除。这种模式为广州同类项目提供了可复制的法律范本。

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作为操盘方的保利发展，早在2011年就以央企身份介入项目。面对拆迁僵局，其创新采用"土地作价入股"模式，将集体土地折算为村民开发权益，同时垫资20亿解决补偿款难题，为后续推进奠定基础。

保利旧改五大关键动作解析

资金破冰术：2011年项目停滞期，保利先行垫付超20亿元用于拆迁补偿和安置房建设，打破"无钱启动"死循环。

规划动态升级：原方案商业占比70%，调整后新增2所学校和社区医院，公共服务用地提升至35%，契合CBD东翼发展需求。

商业价值重塑：引入K11艺术购物中心等高端业态，预计建成后村集体年租金收入将从改造前800万跃升至3亿元。

回迁信任建设：采取"分期建设+实物交付"策略，15年内分5期交付2000套回迁房，目前已完成四期交付。

法律攻坚体系：组建30人专业律师团，应对27起诉讼案件，确保每个环节经得起司法检验。

政企合作备忘录的共赢密码

天河区政府通过三大杠杆撬动困局：立法保障（全国首个城中村改造地方性法规）、司法协调（建立法院专班加速裁决）、政策托底（允许融资区商品房预售资金优先用于复建）。

保利则承担市场化风险：除前期垫资外，创新采用"现金流平衡术"——用融资区地块开发的保利天珺等项目销售回款，反哺复建区投入，形成超百亿资金闭环。

村民参与机制成为关键纽带："拆一补一"的补偿标准下，回迁房面积普遍达原住宅1.2-1.5倍，且享受集体物业分红权，最终实现99%签约率。

冼村样本对旧改困局的启示

法律破冰价值：该项目验证了"行政处理-司法裁决-强制执行"路径的可行性，为全国存量用地开发提供新思路。

资金平衡范式：通过"商品房开发+公共服务提升+集体资产增值"的三元收益模型，实现经济账与社会账的统一。

柔性治理智慧：对最后1%留守户采取"诉讼维权与过渡安置并行"，既坚守法律底线又保留协商空间。

城市更新的未来属于懂得平衡的艺术——政策刚性与企业柔性、商业逻辑与民生诉求、短期阵痛与长期收益。冼村15年改造史证明：当政府定规则、市场配资源、群众享红利形成闭环时，城中村终将蜕变为城市的新名片。

发布于：广东省